Gemeinsam zum Traumhaus:
Was du über Baugemeinschaften in Hamburg wissen musst
Baugemeinschaften sind in der Hansestadt nicht nur ein Trend, sondern eine etablierte Alternative zum klassischen Immobilienerwerb. Sie ermöglichen es Bürgerinnen und Bürgern, ihr individuelles Wohnprojekt – sei es in Finkenwerder, Wilhelmsburg oder anderswo – als selbstbestimmtes Bauprojekt Hamburg zu realisieren.
Dieser Artikel beleuchtet, was eine Baugemeinschaft ausmacht, welche konkreten Vorteile sie bietet und wie der Prozess von der Idee bis zum Einzug in Hamburg abläuft.
Was ist eine Baugemeinschaft?
Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss von mindestens drei bauwilligen Haushalten, die gemeinsam das Ziel verfolgen, Wohnraum für den Eigenbedarf zu schaffen. Im Gegensatz zum Kauf bei einem Bauträger treten die Mitglieder der Baugemeinschaft selbst als Bauherren auf.
Die Gemeinschaft organisiert und steuert das gesamte Projekt – von der Grundstücksakquise über die Beauftragung von Architekten und Fachplanern bis zur Bauabnahme. Dies führt zu maßgeschneidertem Wohnraum, hoher Planungsbeteiligung und in der Regel zu erheblichen Kostenvorteilen.
Die klaren Vorteile einer Baugemeinschaft
Der Entschluss, ein Bauprojekt in Hamburg als Baugemeinschaft zu starten, bringt mehrere entscheidende Vorteile mit sich, die weit über die reine Kostensenkung hinausgehen:
| Vorteil | Beschreibung |
|---|---|
| Kostenersparnis | Die Margen für Bauträger, Maklerprovisionen und Vertriebskosten entfallen. Nach Angaben des Bundesverbands Baugemeinschaften sind so Einsparungen von bis zu 25 % der Gesamtkosten möglich. |
| Individuelle Gestaltung | Sie bestimmen den Grundriss, die Materialien und die Haustechnik Ihrer Wohnung aktiv mit – im Rahmen des Gesamtkonzepts. Der Wohnraum ist somit von Anfang an maßgeschneidert. |
| Geringere Grunderwerbsteuer | Da die Baugemeinschaft das Grundstück direkt erwirbt (und nicht ein fertiges Gebäude), fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf den Grundstücksanteil an, nicht auf die gesamten Bau- und Grundstückskosten (Quelle: werdetnachbarn.de). |
| Gelebte Nachbarschaft | Sie lernen Ihre künftigen Nachbarn bereits während der Planungs- und Bauphase kennen. Das schafft eine starke Gemeinschaft und hohe nachbarschaftliche Solidarität von Beginn an. |
| Nachhaltigkeit und Qualität | Es können hohe ökologische und baubiologische Standards (z. B. Passivhaus, Holzbauweise) umgesetzt werden, die in konventionellen Projekten oft als zu teuer gelten. |
Offizielle Vorgaben der Stadt Hamburg für Baugemeinschaften
Die Stadt Hamburg unterstützt Baugemeinschaften aktiv durch die Agentur für Baugemeinschaften und spezielle Vergabeverfahren, um innovative Wohnformen zu fördern. Die offiziellen Vorgaben zielen darauf ab, nur ernsthafte und organisierte Gruppen zu berücksichtigen:
- Mindestgröße: Eine Baugemeinschaft muss aus mindestens drei Haushalten bestehen, um sich bei der Agentur registrieren zu lassen (Quelle: hamburg.de).
- Organisationsgrad bei Bewerbung: Zum Zeitpunkt der Bewerbung auf ein Grundstück (Anhandgabe) muss die Gruppe in der Regel 50–60 Prozent der möglichen Haushalte/Wohnungen verbindlich nachweisen können.
- Professionelle Begleitung: Die Benennung eines professionellen Baubetreuerbüros ist eine Grundvoraussetzung für die Bewerbung. Dieses Büro begleitet die Gruppe bei der Projektorganisation, Finanzierung und rechtlichen Klärung.
- Rechtsform: In Hamburg werden Baugemeinschaften häufig als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder als Genossenschaft umgesetzt.
- Fokus auf Selbstnutzung: Der geschaffene Wohnraum muss grundsätzlich selbstgenutzt sein. Die Errichtung zum Verkauf oder zur Vermietung an Dritte ist nicht das primäre Ziel (Quelle: hamburg.de, Leitfaden für Baugemeinschaften).
Der Weg zum Haus: Die Schritte eines Bauprojekts
Der Prozess von der Gründung einer Baugemeinschaft Hamburg bis zum Einzug ist strukturiert und erfordert Disziplin. Ein typisches Projekt in Hamburg dauert von der Gründung bis zum Einzug im Durchschnitt 5 Jahre. Hier ist der typische Ablauf:
1. Schritt
Gründung und Organisation
Zusammenfinden der Kerngruppe: Die Idee entsteht. Es wird eine Rechtsform gewählt (meist eine Planungs-GbR). Die Satzung und Entscheidungsfindungsprozesse werden festgelegt.
2. Schritt
Konkretisierung und Planng
Baubetreuer und Architekturbüro beauftragen: Der Baubetreuer wird frühzeitig zur Begleitung verpflichtet. Gemeinsame Konzepte (sozial, ökologisch, architektonisch) werden erarbeitet.
3. Schritt
Grundstückssicherung
Bewerbung auf städtische Grundstücke: Die Gruppe bewirbt sich bei der Agentur für Baugemeinschaften oder der IBA Hamburg mit einem detaillierten Konzept. Nach erfolgreicher Bewerbung erfolgt die Anhandgabe und später der Kauf- oder Erbbaurechtsvertrag.
4. Schritt
Genehmigung & Finanzierung
Detailplanung und Baugenehmigung: Der Architekt erstellt die finalen Baupläne. Die Finanzierung für jedes Mitglied wird gesichert. Der Bauantrag wird eingereicht.
5. Schritt
Bauphase
Ausschreibung und Bau: Bauunternehmen werden ausgeschrieben und beauftragt. Die Bauphase beginnt. Die Baugemeinschaft ist Bauherrin und überwacht Termine und Qualität (unterstützt durch den Baubetreuer).
6. Schritt
Fertigstellung & Einzug
Abnahme und Wohnphase: Das Haus wird abgenommen. Die Mitglieder ziehen ein und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder die Genossenschaft übernimmt die Verwaltung des fertigen Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen.
Erbbaurecht vs. Grundstückskauf: Der fundamentale Unterschied
Besonders in städtischen Lagen wie Hamburg werden Grundstücke für Baugemeinschaften häufig im Wege des Erbbaurechts vergeben. Es ist essenziell, den Unterschied zum klassischen Kauf zu verstehen:
| Merkmal | Grundstückskauf (Volleigentum) | Erbbaurecht (Erbpacht) |
|---|---|---|
| Eigentum | Sie erwerben das Grundstück und das Gebäude (Volleigentum). | Sie erwerben nur das Gebäude. Das Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtsgebers (z.B. Stadt, Kirche, Stiftung). |
| Kosten | Einmaliger hoher Kaufpreis und Grunderwerbsteuer für das Land. | Deutlich geringere Anschaffungskosten für das Land. Dafür fallen laufende Erbbauzinsen an. |
| Laufende Zahlungen | Grundsteuer. | Erbbauzins (jährlich oder quartalsweise) und Grundsteuer. |
| Dauer | Unbegrenzt. | Befristet, meist 75 bis 99 Jahre. |
| Finanzierungsvorteil | Gesamtkosten sind höher, erfordern mehr Eigenkapital oder Darlehen. | Das fehlende Kapital für den Grundstückskauf reduziert die anfängliche Gesamtinvestition erheblich. |
Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht oft Erbpacht genannt, obwohl die Erbpacht rechtlich ein veraltetes Modell ist. Das moderne Erbbaurecht bietet gerade in teuren Städten wie Hamburg eine attraktive Möglichkeit, die Kosten für Bauprojekte in Hamburg zu senken, indem man das Grundstück lediglich pachtet, anstatt es zu erwerben.
Quellenangaben und weiterführende Informationen
- hamburg.de – Leitfaden für Baugemeinschaften: Offizielle Vorgaben der Stadt Hamburg zur Projektorganisation und den Mindestanforderungen (Februar 2022).
- werdetnachbarn.de: Informationen zu den Kostenvorteilen einer Baugemeinschaft, insbesondere bezüglich der Grunderwerbsteuer.
- KSK-Immobilien/Sparkasse: Erklärungen und Definitionen zum Unterschied zwischen Erbbaurecht und Grundstückskauf.
Hinweis: Die hier genannten Zahlen und Vorgaben spiegeln den Stand der Recherche wider und können sich ändern. Für aktuelle, verbindliche Informationen wenden Sie sich bitte an die Agentur für Baugemeinschaften der Stadt Hamburg.
